我們購買房地產代表我們一定會贏?
當我們購買住宅物業代表我們一定會贏?
歷史證明是不會.
歷史只能證明只有強者生存
經過89 六四 ,97金融風暴,03 SARS,08金融海嘯後,
只有優質物業人才能跟得上時代變遷
朗普先生強調租金能否跟待上通貨膨脹?
是日漸看好?還是日益惡化?
因為一旦鄰近地區的成長越來越熱---價格就愈高。
所以物業價格表現可以優於大市可以說租金是的主要決定物業價格上升幅度的原因
如果我們購買優質房產也代表我們一定要贏?
朗普先生買房地產時只關心購買當時的價格
因為價格決定報酬
由於政府改變一些政策，
投資環境也有變化,也使成本變得更高
A.引入「額外印花稅」
B.收緊住宅銀行按揭成數
A.引入「額外印花稅」
政府在2010年11月19日引入「額外印花稅」,
以遏抑住宅物業投機。
政府將會修訂《印花稅條例》，
在現有的從價印花稅之上，
引入一項在物業轉售時適用的「額外印花稅」，
適用於在本年十一月二十日或以後購入，
並在購入後二十四個月或以內轉售的任何價值的住宅物業。
有關交易應繳的「額外印花稅」按不同的物業持有期,
分為三級逆進稅率：
1.假若有關物業持有六個月或以內，稅率為15%；
2.假若有關物業持有超過六個月但在十二個月或以內，
稅率為10%；以及
3.假若有關物業持有超過十二個月但在二十四個月或以內，
稅率為5%；
B.收緊住宅銀行按揭成數
唐納德特朗普先生亦強調,
投資房地產交易裡有三個獲利來源; (1)現金流,
(2)分期償還
(3)價值創造。
(但他並沒有提及媒體一直解釋投資物業的原因---對抗通貨膨脹和資產保值)
物業時按揭能發揮槓桿原理作用,小額投資者可以有7成按揭,
只使用30％資金可以控制整個物業
但在2011年06/月10日政府又改變了按揭政策,
投資環境也再次發生了變化
香港金融管理局宣佈，收緊住宅銀行按揭成數，
1000-1200萬元（港幣）的住宅物業，
最高按揭成數由六成降至五成；
700-1000萬的最高按揭成數調低至六成,最高貸款額是500萬；
700萬以下的物業，維持可以借七成，貸款上限為420萬。
700萬以上的住宅物業投資價值的改變得較低,
除非你可以改變物業使用途並配合經濟發展
舉例投資商鋪,因受惠自由行政策,
尖沙咀銅鑼灣的租戶,
現在已經成為 LV或者GUCCI或者名貴手錶業務,
鋪位業主有能力選擇租給能夠支付最高租金的的營商企業，
相反住宅業主不具備這種能力，
當租戶選擇住宅物業時位置並非唯一考慮的原因，
視野好?名聲好?有成長潛力?便利性?
(包括購物及交通方便或鄰迎學校)
上一層或低一樓層，沒有看到一個很大的區別,
你可以說都是因為它是缺乏獨特性,所以租戶有更多選擇.
如果投資金額可以再提高,我們應該投資一幢商廈,
同樣的理由，因為我們可以改變土地用途,
可以改變物業使用途並配合經濟發展.
像東九龍地段的工廠已經申請改為商業樓宇,
或服務式公寓或酒店項目， 會德豐 (49)新鴻基 等
他們都投入了大量資金,
以配合著啟德碼頭的發展步伐
唐納德川普一樣，他開始投資於樓價較小的物業，
然後到商業大廈和酒店,
如果你可以動用700萬或2000萬或以上，
並購買住宅物業作為投資.
無論它是新的或二手，你想從它那裡得到利潤,
我會建議您購買一間商鋪代替，
住宅市場每年供應穩定，但商鋪市場就不能做到這一點,
除非物業作自用或有收藏價值甚至開賣時經濟環境並不好
我們知道灣仔租務需求強烈,
大都來自灣仔和金鐘商業中心
而我們在九龍塘有5家醫院2所大學，
和許多著名的中學及國際學校，
同樣有強烈的租務需求
無論經濟環境是好還是壞租金回報仍然表現穩定
但隨著九龍塘何文田未來 5年內從未有過這麼大規模的發展，
將會有大量的新樓落成
(詳細可見另文---投資前先了解更多九龍塘及何文田未來發展)
新的單位意味著有更好的外觀，更好的觀景,更好配套,
更好的俱樂部和更好的游泳池,
現存九龍塘何文田物業，一般在30年或以上配套簡陋,
實際上是無法相比，
因此缺乏競爭力,租金水平一直比九龍站及灣仔比較低
我們選擇的物業是否租戶中心目的MVP，
最便宜的並不意味著是最容易租出？
川普提到租客只會選擇,
一個能創造出對他們自己產生最大的好處,
價格不是最重要元素影響決策的.地點好的房地產超有價值因為它的供給有限。
誰也造不出更多的土地出來
九龍塘及何文田屬於內陸土地,
不能通過填海增土地,只可以收購和重建
而為了取得精華地段人們總是願意多付一點。
