it's not about the money, it's about your ability: 2011

2011年10月30日星期日

深灣9號 2011年嘉華、信置及南豐合作發展

最值得注意的地方
港島區臨海物業+未來商業區+2015年完工地鐵站+深灣海景+前臨深灣遊艇會+戶戶正南

(獨有4房,3房,2房及1房複式)

想了解更詳細黃竹坑發展，請閱讀另一篇文章<一個你不能低估發展潛力的區域---黃竹坑>
http://shawnpapaproperties.blogspot.com/2011/10/blog-post.html

物業名稱：深灣9號 Marinella 9

地段：黃竹坑惠福道9號

發展商：嘉華、信置及南豐

入伙日期：2012 年8月份或之前

物業座數： 6 座（第1、2、3、6、8及9座）

單位總數： 411 個

(包括388個標準分層單位、12個頂層複式單位，以及11個花園洋房)

單位間隔
                   第1座一梯兩伙 (A,B)    A單位~2501呎 4房雙套房+1工人套房
                                                          B單位~1799呎 3房1套房+1儲物房+1工人套房

                   第2座一梯3伙(A,B,C)    A單位~1671呎 3房1套房+1儲物房+1工人套房
                                                           B單位~1593呎 3房1套房+1儲物房+1工人套房
                                                           C單位為複式~1689呎 4房3套房+1工人套房
                                                                              上層為3房雙套房+洗手間
                                                                              下層為1房套房+飯廳客廳和廚房

                 第3座一梯3伙(A,B,C)    A單位~1603呎 3房1套房+1儲物房+1工人套房
                                                          B單位 ~1755呎4房雙套房+1工人套房
                                                          C單位為複式分成兩種
                                                                                (a)~1145呎 2房2套房+1工人套房
                                                                                (b)~1381呎 3房2套房+1工人套房
                                                                                  上層為3房2套房
                                                                                  下層為飯廳客廳和廚房+1工人套房

                       第6座一梯兩伙 (A,B)    A單位~2323呎 4房雙套房+1儲物房+1工人套房
                                                              B單位~2155呎 4房雙套房+1儲物房+1工人套房

                      第8座一梯3伙(A,B,C)   A單位~1701呎 3房1套房+1儲物房+1工人套房
                                                              B單位~1619呎 3房1套房+1儲物房+1工人套房
                                                              C單位為複式分成兩種A單位約2004 4房双套另工人房

                      第9座一梯3伙(A,B,C)   A單位~1589呎 3房1套房+1儲物房+1工人套房
                                                              B單位~1938呎 4房雙套房+1儲物房+1工人套房
                                                              C單位為複式上層為1房1套房
                                                                                     下層為飯廳客廳和廚房

物業層數： 3/F 至 32/F (不設4, 13, 14, 24)
                            每座33/F為複式一梯兩伙 (A,B)

2/F為空中花園
G/F為會所大堂
B1/F為閱讀室
B2/F為會所 (包括室內室外游泳池)
B3-6/F停車場

物業校網：南區第18區校網

5 分鐘內車程附近名校：

聖保羅男女中學附屬小學、香港國際學校、漢基國際學校、新加坡國際學校(香港)、
香港加拿大國際學校、德瑞國際學校、弘立書院

物業設施：發展商斥資逾億元打造項目豪華會所Club Marinella，
                    並邀請名設計師梁志天「操刀」。
                    整個會所共4層，室內外面積逾6萬方呎，提供多元化設施，
                    除了室內外游泳池、健身室、小型影音室等基本設施，亦特設紅酒及雪茄房。

深灣9號前臨遊艇會

戶戶正南

深灣遊艇會

下方中間空間是平方尺長的空中花園
空中花園下方為洋房
住戶可以通過B5/F去他們的遊艇

近年香港仔黃竹坑一帶出現變天，受惠於港鐵南港島線，
以及活化工廈政策帶動,並且這麼近海洋公園
由以往的傳統工業區成為全新旅遊區，
不少新式商廈、酒店及豪宅正陸續落成。

紅色區域黃竹坑地鐵站項目,
計劃建設住宅4700個單位,商場(約1 / 3大太古城)和公共交通

紅色區為深灣9號

綠區為惠福道,步行到車站約 6分鐘

黃竹坑站已正在建設中
項目鄰近未來港鐵南港島，預計於2015年完工，
屆時前往金鐘僅5分鐘車程，往來尖沙嘴亦只需12分鐘

國際學校位置

南朗山道左轉惠福道直接進入到盡頭,是物業的入口

屋苑一帶食肆及商舖較疏落，住客要購買日常用品，暫時或需要到香港仔中心一帶。

雖然規模不及同區另一新盤南灣（715伙），
但勝在戶戶向南，享有全海景，
而且南灣向南看海景單位只有2間睡間隔，
加上深灣9號每戶附設特大露台，相比南灣的密封式落地玻璃設計，
兩者實在很難比較

物業雖然有幾個好看的原因，但還有一些值得注意地方:

與1979年入伙珍寶閣非常接近

另一個值得注意地方:物業對面是東華三院賽馬會復康中心

並期待港鐵南港島線，黃竹坑通車可以減少香港仔隧道交通擠塞

一個你不能低估發展潛力的區域---黃竹坑

根據美國地產大王川普選擇購買物業時,
最重要的原則---我們只選擇有發展潛力的物業

好地點，僅僅是個開始
根據朗普先生選擇地點時的四大考量
1. 有成長潛力--這筆投資能否跟得上時代變遷?
                           租金能否跟待上通貨膨脹?
                          是日漸看好?還是日益惡化?
                         因為一旦鄰近地區的成長越來越熱---
                          價格就愈高。

2.視野好

3.名聲好

4. 便利性---包括購物及交通方便或鄰迎學校。

1. 有成長潛力

a)土地用途改變---從工廠區，改變為商業區

近年香港仔黃竹坑一帶出現變天，
受惠於港鐵南港島線，鄰近未來港鐵黃竹坑站，以及活化工廈政策帶動，
由傳統工業區變身成為全新商業區，大量商業大廈辦公室、酒店及豪宅正陸續落成。

根據２０１１年６月１日（立法會十三題：黃竹坑商貿區)
立法會會議上潘佩璆議員的提問和發展局局長林鄭月娥的書面答覆：
把黃竹坑商貿區劃作「商貿」地帶的規劃意向是作一般商貿用途，
如非污染工業用途、辦公室及其他商業用途等，
以便為區內現有工業樓宇和工業及辦公室兩用樓宇的使用，
以及作商業及非污染工業用途的新建築物的發展，提供靈活性。

自改劃用途地帶後，該工業區已逐漸轉型，
陸續出現新商貿樓宇和酒店，與該區的規劃意向相符，
預計於2015年完工的南港島線（東段）亦將促進黃竹坑一帶的工廠大廈重建作商貿用途。

黃竹坑鄰近海洋公園,不少項目以酒店為發展規劃之一

不過，值得留意的是在「商貿」地帶內，酒店發展屬第二欄用途，
須獲城規會批准，但興建商業樓宇作辦公室用途則無須向城規會申請規劃許可。

b.未來港鐵站---黃竹坑站，預計於2015年完工，

黃竹坑站往來金鐘約5分鐘車程，尖沙嘴亦只需12分鐘。

港鐵南港島線於2011已正式動工，預計2015年啟用。
為了支持鐵路興建，政府撥出南港島線黃竹坑站上蓋及海洋公園附近車站的土地，
供港鐵作物業發展，以補貼鐵路開支。

黃竹坑站上蓋物業發展的規模，該地皮面積六十七萬平方呎，
將興建車廠、大型商場、公共交通設施及上蓋物業，約4700個單位
其中上蓋將興建十四幢可享無敵海景的住宅大廈，高度由廿七至四十層不等，
項目以興建大型及中型單位為主，面積五十平方米以下的小型單位只佔總數兩成。

由於該地皮在規劃大綱核准圖的高度限制為一百二十至一百四十米，
港鐵為求興建盡享海景的高樓，
已提出申請要求將地皮高度限制放寬至「度身訂造」的一百五十五米。
該項目另會建造兩條通風廊，減少屏風效應。

分區計劃大綱圖用途地帶區劃

	商業
	綜合發展區
	郊野公園
	海岸保護區
	政府,機構或社區
	綠化地帶
	工業
	休憩用地
	其他指定用途
	住宅(甲類)
	住宅(丙類)
	住宅(戊類)

最鄰近的私人物業:

深灣軒 2004年新鴻基地產作品
南灣 2011年新鴻基地產、嘉里建設及百利保控股合作發展作品
深灣9號 2012年入住嘉華、信置和南豐聯合發展作品

2.視野好

3.名聲好

黃竹坑位於南區，香港島南部，東起大浪灣，西迄薄扶林，
包括香港仔、鴨脷洲、鋼綫灣、薄扶林、、深水灣、淺水灣、赤柱、大潭及石澳等地。

全香港大約有8個遊艇會，但只有香港遊艇會及深灣遊艇會鄰近商業區和地鐵站

深灣有兩個遊艇會包括深灣遊艇會及香港仔遊艇會
(圖片---深灣遊艇會)

4. 便利性---包括購物及交通方便或鄰迎學校。

a.未來黃竹坑站上蓋物業將興建大型商場約有1/3太古城大

b.區內國際學校林立

聖士提反書院附屬小學
新加坡國際學校
滬江維多利亞學校
加拿大國際學校弘立書院
黃竹坑現況
One Island South，是會德豐地產興建的一幢甲級寫字樓，
2011年啟用,位於黃竹坑香葉道，
與黃竹坑地鐵站只有一條街之隔
持著變身商業區加上未來鐵路效應
即使並非位於核心地區商廈，亦獲買家追捧。

藍色為one island south

左起:綠色深灣9號 緊貼隔離藍色one island south
左下:珍寶海鮮舫

慕詩國際（130）主席兼執行董事陳欽杰於2010年10月底，
從會德豐地產手上一手購入黃竹坑香葉道2號One Island South 17樓，
全層面積約29800方呎，作價1.875億元，呎價約6290元。
4個月後以2.537億元摩售，持貨不足火速獲利6620萬元，短炒升值35.3%

2011年10月21日星期五

OneMayFair逸瓏 2011信和置業作品

最值得注意的地方---

九龍塘唯一一個物業有地下連前後花園和平台,
與此同時戶戶向南
物業名稱： OneMayFair逸瓏

地段：九龍塘廣播道1號

發展商：信和置業有限公司

入伙日期：預算完成日:2012年8月31日或之前

單位總數：120個

物業座數： 6座（第1、2、3、5、6及7座)   不設第4座

分層伙數 :
                  1,6座--- 1 梯3伙 (A,B,C 單位)
                  2,3,5,7座 ---1 梯2伙 (A,B 單位)

每座住宅樓層：10層(G/F~10/F)不設4/F

住宅樓層高度：
                   G/F~9/F: 約11呎6吋(3.50米)
                  10/F : 約13呎(3.97米）

G/F :花園4房1套：3間
G/F :花園4房2套：8間
G/F :花園3房1套：1間

1-8樓:分層單位 : 96間 (3房1,套4房1套,4房2套)

9樓全層連私人Jacuzzi大宅4房3套：6間

10樓連天台游泳池大宅：6間

住宅車位：137
物業設施：健身室、桌球室、遊戲室、宴會廳、
                    戶外泳池及園藝花園。

會所設施：管理費：@3.5
物業校網：小學：41

向前AB單位，kitchen用玻璃門分隔，突顯巨廳巨kitchen

示範單位有3個分別為;
3座A-有裝修、5座B地花-有裝修及交樓標準

物業6座---第1、2、3、5、6及7座
大部分單位向正南

戶戶設有露台

第1及6座 1 梯3伙 (A,B,C 單位)
C 單位向廣播道

2、3、5、7座 1 梯2伙(A,B 單位)

前臨聯合道 ,往又一城車程需要5分鐘

入口在廣播道

2011年9月22日星期四

為什麼投資房地產?

所有我學到的都是來自美國地產大王
唐納德特朗普先生(Donald trump)和
羅勃特.T.清崎Robert Kiyosaki
(富爸爸窮爸爸系列)

為什麼投資房地產會優於股票黃金或酒?

因為「控制」.
房地產交易裡有三個獲利來源; (a)現金流,
                                                       (b)分期償還和
                                                        (c)價值創造。
(但他並沒有提及媒體一直解釋投資物業的原因---對抗通貨膨脹和資產保值)

優點包括 1.現金流量, 每個月有進帳

                  2.槓杆效應, 銀行會排隊借錢給你

                  3. 攤銷, 債務由房客償還

                  4.創造力, 房地產透過創造而增值,
                                     買一塊地變更用途, 買棟樓來整修,
                                      把公寓改建成合作公寓

                  5.可預測性, 買下房地產, 花一年時間讓公寓進入狀况

如何選擇房地產項目?

Location Location n Location?

但唐納德特朗普先生相信這僅僅是個開始

我們仍然要注意選擇地點時的四大考量

a. 視野好

b. 名聲好

c. 有成長潛力--這筆投資能否跟得上時代變遷?
                           租金能否跟待上通貨膨脹?
                          是日漸看好?還是日益惡化?
                         因為一旦鄰近地區的成長越來越熱---
                          價格就愈高。

d. 便利性---包括購物及交通方便或鄰迎學校。
                    你應該尋找一些己經無法產生最大收益的舊房子,
                    把他們改建成符合現代需求的房屋。

市場上永遠存在對精華地段的需求,

地點好的房地產超有價值因為它的供給有限。
誰也造不出更多的土地出來
而為了取得精華地段人們總是願意多付一點。

如果找不到一個方法, 讓它大幅增值的話,
他不會因為東西便宜就把它買下來,

2011年9月21日星期三

美國地產大王的理論如何適用於香港?

根據朗普先生選擇地點時的四大考量

a. 視野好

b. 名聲好

c. 有成長潛力--這筆投資能否跟得上時代變遷?
                           租金能否跟待上通貨膨脹?
                          是日漸看好?還是日益惡化?
                         因為一旦鄰近地區的成長越來越熱---
                          價格就愈高。

d. 便利性---包括購物及交通方便或鄰迎學校。
                    你應該尋找一些己經無法產生最大收益的舊房子,
                    把他們改建成符合現代需求的房屋。

按照上述標準,
我們先從選擇地區開始並以九龍塘何文田為目標,
不選擇港島半山或九龍站,
理由如下:

a. 視野好
    九龍塘何文田為香港的中心,一些高品質的物業視野並不差,
    向東可以看到在2013年完成的啟德郵輪碼頭,
    向南可以看到維港海景
    向西可以看到的昂船洲大橋或是汀九橋
    向北可以看到獅子山

b. 名聲好
    1920年代，香港政府開發九龍，推出城市規劃方案，
    批出九龍塘花園城市，試行將該區發展為低密度住宅區，
    是香港開埠首次以城市規劃為原則的開發計劃。
    區內以平房及別墅為主，並保留着不少樹木，
    仍然保留了很多數十年歷史甚至是花園建立時。
    開發初期，該區吸引了不少英國富商居住。
   為解他們思鄉之情，區內街道多以英國的郡名來命名。

c .有成長潛力
   東九龍的變化是如此巨大---
牛頭角 九龍灣 觀塘將改變成另一個商業核心,
而何文田佛光街與忠孝街交界一塊地皮以109億元,
成交成為九龍最貴的地王
九龍塘及何文田將來亦有很多新物業
(詳細請參閱---投資前先了解更多九龍塘及何文田未來發展 )

何文田站2015年投入服務市場

d.便利性---在10分鐘內，可到達又一城圓方商場或九龍城

區內著名學校林立，為九龍之主要名校區。

a.喇沙小學
b.瑪利諾修院學校（小學部）
c.保良局蔡繼有學校
d.拔萃男書院附屬小學
e.拔萃女小學
f.九龍華仁書院
g.協恩中學附屬小學
h.香港培正小學

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2011年10月30日 星期日